普通住宅变身长租公寓 租金未必就会大幅提高

时间:2019-05-29

  

普通住宅变身长租公寓 租金未必就会大幅提高

  过去,许多长租公寓从“三旧改造”中来,旧宿舍、旧厂房、旧村居等被整栋盘下来,通过加装电梯,精致装修,文化植入,提供管家服务等,打造年轻人社区,由此成就公寓品牌,投入成本较大。例如热衷于在旧城区租地经营以降低成本的YOU+。2012年6月1日,全国首家YOU+国际青年社区在海珠区凤凰新村开业,之后几年时间,YOU+已经遍布北上广。 例如在广州市海珠区,针对“村改居”社区出租屋普遍存在管理不规范、卫生差及安全隐患多等问题,在2006年底探索成立专业中介服务公司,开展出租屋托管服务。瑞宝街石溪村最先试点,在业主和住户“双自愿”的前提下,出租屋实施第三方代管服务模式。近年来,代管出租屋刑事、治安案件发案率较其他出租屋大幅降低,入住率大幅提高。 然而,广州中原研究发展部统计称,7月广州全市二手房租赁租金仅为48.7元/月·平方米,环比微降1%。中国房地产测评中心的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》也显示,深圳、北京两市的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势超19个月的时候,上海和广州均出现下跌。广州的长租公寓,是怎样从业主手上走向市场的?为何并未拉动租房价格上涨? 业内人士分析表示,上述公司之所以选择在中心区布局,主要是在中心区租房的人群经济基础相对会好一些,对于价格高一些的房源也更容易接受一些。此外,中心区房源相对于外围,玛丽·米克尔报告:鲜为人知的游戏行业就业前景其资源有限,发生空置的几率也会低一些。而地铁沿线,则是一些白领到外围区域租房的首选,比较容易对外出租。 “最终签合约的企业,是一家银行与某集团组建的第三方公司,专门做长租公寓。据介绍它只收广州中心5区的房源。按市场价收房,合同签3-10年,对方一次付清几年租金,相关业务经银行办理。”张小姐说,她那套35平方米的复式公寓,当时该小区同类楼房的租金均价是3900元/月,银行评估后给出的租金是3600元/月,不仅比预期低,还比市场均价低,但她一次性拿到了40多万元租金。 据了解,银行对此业务并没有大肆宣传,然而还是有很多业主愿意主动“存房”,张小姐就是自己主动找上门去的。“长租公寓领域,广州有竞价,但总体感觉比北京理性很多。”她说。 一些小众品牌也开始瞄准长租公寓市场。房东Kiki自称在天河南一路小区、六运小区、育蕾小区均设有“偶遇公寓”,她一般通过中介与熟人放租。其实,“偶遇公寓”虽然挂着公寓之名,却更像是二房东整合了多个出租房,其中不乏间隔房。市民阮小姐从2015年搬到六运小区,三年租金从1300元/月涨1500元/月,在周边算比较低的价格了,“刚开始搬来的时候,被周边的小资氛围吸引,房间也经过一定设计,布置比较精致。住下来之后,才发现房间与客厅之间的墙是塑料板,才醒悟这个房间是客厅间隔出来的,至此已经当了三年‘厅长’。”阮小姐说。 而在番禺区,出租屋评分已经与积分入学挂钩。据了解,番禺区推出《番禺区出租屋安全星级管理实施办法》,相关细则,“星级安全出租屋”以“消防”“治安”“结构”“卫疫”4项安全和1项诚信为标准,从低向高划分一至三星级出租屋,积分入学申请人只要合法租住在三星级的“星级安全出租屋”,经来穗部门核定后,最高将获得20积分。以此激励承租人与出租方更规范管理出租屋。 红璞公寓东方新世界负责人称:“我们这里是小区房,一般都满房。”经过两重门禁卡,记者进入到住宅楼。房间位于27层,进门首先看到厨房,抽油烟机、冰箱、橱柜、洗衣机一应俱全。该工作人员说:“这些配套设施都是我们公司提供的。”室内约70平方米,三室一卫一厅,能用的空间都已利用上。他承认房间经过改造:“小区里的合租房肯定都是改造过的,你看那大厅那么小,但你放心,我们这都是经过消防检查的,大公司没有什么安全问题的。”不过记者未看到房间内有灭火器。 有业内人士分析称,鼎家的经营模式本质是利用租客的信用,给自己提供扩张资金,对租赁公司本身而言可以说是“无本万利”。业内人士称,目前不少中介机构都是使用这种方法作为支付方式,这种方式能加快企业资金的回笼。 记者查询采访了解到,在广州,蛋壳公寓、优家青年公寓等相关中介机构目前的房源主要集中在海珠、白云、天河、越秀等中心区。 “广州有上万一个月租金的公寓,比如在天河区珠江新城,也有几百块钱的出租屋,比如在海珠区的城中村,两者相距可能只有三五公里远。更有众多小区房、公租房,可以满足不同人的需求。选择多元,配套完善,高大上的公寓没有备受追捧,或许和广州的务实精神是有关的。”天河区一位房地产中介说。 “银行委托评估公司上门评估,然后给出租期不同的报价单,最后我选择了签10年。”她说,租金虽然比市场价低一点,但一次性拿到一笔比较大的租金,不仅可以解决很大一部分房贷压力,还可以省去自己放租和管理的麻烦,而房子还是在自己名下。并且,合同里也写明,虽然租期内会根据租客的喜好装修,但最后还房的时候,会保持房子的原貌,“还是非常划算的”。 就在全国人民对“谁推高房租”进行大讨论时,我爱我家前副总裁胡景晖又提出了对长租公寓经营模式可能引来“爆仓”的担忧。然而就在此时,长租公寓真的爆仓了。杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)的长租公寓公司近日宣布停业,4000户租客经济受损。 毕业就居住在员村“村屋”的李先生就说:“城中村也有打拼情怀,聚集了许多创业人士、白领一族,是很多人梦想开始的地方,所以不一定所有人都追逐高大上的公寓。” MSCI扩容今晚生效!这13股“入摩”又“入富” 北上资金偷偷连续逆势加仓 一个星期不到,她便接到中升物业与链家自如业务员的电话,都希望“顶手”她的房子做长租公寓。张小姐说,对方开出的条件确实很诱惑:租金与市场相差不大,甚至比市场价要高,业主可以一次性收几年租,不需自己费心打理,不用担心租不出去,还“免费”帮业主装修房子。 目前张小姐的房子还没有出租,据说对方会根据租客的喜好进行再装修。可以确定的是,越来越多的长租公寓(房间)出现在小区中。 那么,长租公寓背后的运作真相如何?对房东和租客来说,又存在何种风险?大家如何规避风险?对此,羊城晚报记者采访了部分业内人士。 今年8月,一名网友发帖说,自己位于北京天通苑的120平方米三居房要出租,心理预期租金价位是7500元/月,遭链家自如和蛋壳公寓两方争抢,最终蛋壳给到10800元/月的价格,付11个月租金。自此,警惕资本“圈地”抢占长租公寓的声音,此起彼伏。 记者目测卧室有十几平方米,阳台上还有榻榻米,视野很好,装修虽然简约但也精致,书架、小桌、衣柜、床很有整体感。安全、隐私方面,房屋大门和各自房门均有密码锁,红璞的工作人员只有大门的密码。房租押二付一,半年租的线元/月,加上水电费、网费、卫生费、物业管理费等,需加收房租的10%。当记者询问该小区还有没有其他房源时,回答是要到稍远一点的隽园小区了。 事实上,上述事件中,受损的并非只有租客。有法律界人士表示,在房客仍在交房租期间,房东是无权赶走房客的。 相对于其他中介,自如在广州的房源分布似乎更广一些。自如的许嘉莹告诉记者,该公司的房源集中在天河、越秀、海珠、白云、荔湾、番禺以及黄埔这七大区域。许嘉莹表示,自如布局上主要基于该公司的目标人群——白领一族的通勤路线分钟以内的品质小区为主。 业内人士提醒消费者,规避风险的最好方式就是房东和租客建立单对单的联系,所有租金由租客直接打给房东,明确债务关系。 郑重声明:东方财富网发布此信息的目的在于传播更多信息,与本站立场无关。 据了解,鼎家停业涉及的网贷平台有6家,其中一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的APP是租客绑定最多的。 白云区更将出租屋的管理细致化,对电动车停放及充电、自动空气开关和漏电保护器配备、烟雾探测报警器安装、灭火器配备、紧急逃生出口设置等都有具体、明确而严格的规定。 琶洲新村三房一厅的长租公寓房间租金约1850元/月-2200元/月,而普通三室租金普遍6000元/月以上,由此可见与长租公寓也相差不大。 女董事长4次登顶珠峰超王石,公司股价跌入“海底世界”,股民急了:请干点正事 有邻居甚至说,她有一套与张小姐类似的复式公寓,位于天河岑村,银行给出的估价,已从4月份的3300元/月降低到2500元/月。另外,天河区金融城附近某在售住宅楼盘,售价过5万元/平方米,有刚收楼业主一套90多平方米的房子被某长租公寓看上,业主收到的平均月租也才3500元/月,比普通出租还要略低。 例如红璞。2015年红璞长租公寓项目在广州落地,据了解目前在广州拥有10万套房源。记者从其公众号中获悉,红璞公寓分布在众多小区,例如天河区的嘉怡苑、金海花园、远洋明苑、东方新世界、美景花园、春江花园、翠拥华庭、天河广场、旭景花园、盈彩美居、华景新城等,以及一些回迁房,例如海珠区的琶洲新村、南田路回迁房等。 然而,据Kiki透露,房间的装修多是上手业主留下,作为房东其实投入很少,“来这里住的,基本都是有小资情怀的白领,而且收入比较高,所以对自己的租住质量要求比较高,会自行布置。” 随后,记者又联系了红璞在琶洲的负责人,去到琶洲新村3栋A座,只见已有两家酒店式公寓“西尔曼”“私享家”在大堂设了前台,红璞没有设置前台,负责人直接将记者带到7楼和21楼,看到的房间均为三房一厅一厨一阳台一公共厕所,基本保留房间原有格局。一个15平方米的房间租金1850元/月,另收10%服务费。 广州链家研究院院长周峰也表示,广州肯定不会出现所谓“垄断房源”的情况,目前广州的存量房屋(商品房+房改房)大概有310万套,若加上城中村的房屋,总量应该超过400万套。粗略估计在租赁领域内长期流通的房源数量大概有120万套左右,即使目前长租企业的库存量达到6万套,占比也仅是5%。大多数的房源仍旧在私人业主手上,未来2-3年,广州的房租水平还是会在一个相对比较窄的空间内波动,不会大幅攀升的。 “我们租金高,还帮你免费装修,5年积累下来最高有8个月的免租期,把房子租给我们做公寓吧……”眼下,资本“圈地”打造长租公寓的现象引发热议。然而广州张小姐接触下来,发现其中的好处,并不包含“大赚一笔”。 广州拥有众多城中村,三线改造、智能门禁、河污整治……随着一系列整治措施的推进,城中村的居住环境正在逐步改善,越来越成为打工一族的聚居地。为了管理好出租屋,广州各区也想了很多办法。 由于租期年限较短,并考虑到出现纠纷时装修费与违约金难以清算,她均放弃了与上述两家企业合作,而是选择去与银行合作,去银行“存房”,并在今年6月正式签约。 记者调查发现,如今分散式的公寓越来越流行,出资方直接将不同小区、大厦的套间收归麾下,借助成熟的小区环境与硬件设施,降低成本,但社交功能同时被消减。 记者获悉,东方新世界附近长租公寓房源租价多在1800元/月-2000元/月,普通租房三室约4500元/月-5500元/月,粗略算,平均每间房1500元/月-1800元/月,比长租公寓便宜300元左右。 值得一提的是,自从国内一些城市传出租赁机构大幅推高市场租金的消息后,不少人担心广州也会出现这种情况。 “中升物业可以签2-5年,每年45天免租期,按月付我租金。链家自如价格稍微高一点,报4000元/月,而且每年上涨3%。如果按月付租金,每年25天的免租期,总租期外再加2个月免租装修期;如果按年来付租金,则每年45天免租期,总租期外再加2个半月免租装修期。” 而随着广州市城中村“微改造”步伐的推进,广州城中村的居住质量将进一步提高。 鼎家停业,为何会牵涉到网贷平台?这就要从其经营模式说起,鼎家的租户顾先生向媒体介绍,当初租房时,鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租,实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。 今年上半年,张小姐(化名)将自己一套复式小户型房子交给楼下中介公司放租,小区位于天河公园附近,为万科某公寓楼盘,月租定为3900元/月。 对此,业内人士刘之宇告诉记者,某些城市此前集中清理拆除违建公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源减少,这在一定程度上会推动其租金的上涨。而在广州,有大量城中村,想要左右整个租赁市场,至少要有租赁市场一成以上的份额,而目前中介机构所掌握的房源有限,以自如为例,其目前在广州有15000套房源,所占份额不足1%。 租客们通过银行卡绑定“爱上街”的App一次性把租金付给了鼎家,再每月返还给贷款App相应的金额。如今,鼎家租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时向“爱上街”还钱,而房东也未收到鼎家公司应给的后续租金,一些房东已经准备收回房子。

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